Q = 건축업자인 수급인 A는 주택건축공사의 도급을 받고 주택건물을 완공했는데, 건축업자인 도급인이 자금난으로 공사대금의 지급을 차일피일 미루자 공사대금을 받을 목적으로 B의 주택에 거주하였습니다.
이후 A가 이 건물을 점유․사용하는 도중에 이 건물을 경매로 낙찰받은 자가 자신의 소유권을 근거로 해 “건축업자의 점유는 불법점유”라고 주장하고 있습니다. 이 경우 차임 상당의 이득 반환을 청구할 수 있을까요?
A = 민법 제320조는 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가진 경우에, 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권으로 유치권을 규정하고 있다.
위 사례의 공사대금채권에 기한 유치권 주장에 관하여 판례는 “주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 특별한 사정이 없는 한 소멸하지 않는다”라고 하며 유치목적물인 주택건물에 대한 공사대금채권의 유치권을 긍정했다(대법원 1995. 9. 15. 선고95다16202,16219).
또한 유치권자의 보존행위 관련 민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보 제공할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 규정하고 있다.
이에 판례는 “공사대금채권을 근거로 해 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없으면 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다”고 했다(대법원 2006. 1. 26. 선고 2004다69420). 그런데, 유치권자의 보존에 필요한 사용으로 얻은 이익을 어떻게 처리 할 것인가에 대하여 판례는 “유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다”고 하며 유치권자의 사용이익을 부당이득으로 보아 채무자에게 반환할 의무를 지우고 있다(대법원 2006. 1. 26. 선고 2004다69420).
다만, 판례는 사용이익의 반환에 관하여 “원심은 피고들이 이 사건 건물을 사용함으로써 얻은 이익이 피고들의 공사대금채권에서 공제되어야 한다고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단은 피고들이 유치권자로서 이 사건 건물을 사용하는 것은 유치권의 보존에 필요한 사용이라는 판단을 전제로 차임에 상당한 이득을 반환할 의무가 있다는 취지로 판단한 것으로서 위 법리에 비춰 정당하고, 거기에 위법이 없다”고 나온 바 있다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684).
따라서, 낙찰자인 소유자는 건축업자에 대하여 소유권을 근거로 한 건물명도청구를 하고 건축업자의 점유가 불법점유가 아니므로 보존행위로 얻은 차임상당의 이익을 공제한 공사대금채권을 갑에게 변제하고 건물을 인도받은 후 건축업자를 대신해 도급인인 건축주에게 공사대금채권을 변제 청구할 수 있을 것으로 판단된다.
