[장성운 변호사의 생활법률 상담] “부동산중개위임계약 중 위임인의 해지로 인한 수임인의 손해배상청구가 가능할까요?”
Q = 저는 공인중개사입니다. 의뢰인으로부터 공장부지의 임대차를 의뢰받고 마침 제가 알고 있던 A가 공장건물을 신축, 이를 소개하여 2011년 3월 18일에 의뢰인과 함께 A를 만나 임대차보증금 1억 2,000만원 및 월차임료 1,900만원으로 계약할 것으로 합의했습니다.
그런데 갑자기 의뢰인이 ‘조건이 마음에 들지 않으니 다른 부동산을 알아보겠다’라고 하고는 일방적으로 임대차계약 포기의사를 밝혀 계약체결이 무산되었습니다.
나중에 알고 보니 같은 해 3월 26일에 의뢰인은 A와 직접 협의를 진행, 종전 협의와 동일한 목적물에 임차보증금 1억 2,000만원 및 월차임료 1,700만원으로 임대차계약을 체결했습니다. 이럴 경우 저는 의뢰인에 대하여 중개수수료를 받을 수 있나요?
A = 민법상의 위임계약은 무상이 원칙이지만 부동산중개와 관련된 위임계약은 부동산중개업법상 보수청구권을 가지고 있다. 민법 제689조에 의하면 위임계약의 각 당사자는 언제든지 위임계약을 해지할 수 있지만, 상대방이 불리한 시기에 해지한 때에는 그로 말미암아 생기는 손해를 배상하여야 한다고 규정하고 다만, 그 시기에 해지하는 것이 부득이한 사유에 의한 것일 때에는 배상책임을 부담하지 않는다고 하였다.
판례는 해지의 불리한 시기의 판단에 대하여 “사무처리의 완료를 조건으로 하여 보수를 지급받기로 하는 내용이 계약과 같은 유상위임에서는, 시기 여하를 불문하고 사무처리 완료 이전에 계약이 해지되면 당연히 그에 대한 보수청구권을 상실하는 것으로 계약당시에 예정되어 있어 특별한 사정이 없는 한 해지에 있어 불리한 시기란 있을 수 없으므로, 수임인의 사무처리 완료전에 위임게약을 해지한 것만으로 수임인에게 불리한 시기에 해지한 것으로 볼 수 없다”라고 하였다(대법원 2000.6.9 ,98다64202).
따라서, 사례에서 B의 중개업무 해지자체는 유효하며 수임인의 불리한 시기에 해지한 사실도 없으므로 위임계약 해지에 대한 손해배상은 청구할 수 없을 것으로 판단된다.
그런데 한편, 민법 제686조에 따르면 유상위임계약일 경우 위임사무를 완료한 후가 아니면 보수를 청구할 수 없으나, 수임인이 위임사무를 처리하는 중에 수임의 귀책사유 없는 사유로 위임이 종료된 때에는 수임인은 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다고 규정하고 있다.
따라서 원칙적으로 부동산 중개업자는 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결을 완료한 경우가 아니라면 비록 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 그 노력의 비율에 상당한 보수를 청구할 수 없으나, 사례의 경우에는 중개업자가 임차할 물건을 소개하여 의뢰인이 임차할 부동산을 알게 되었다는 점, 중개업자가 이미 체결하였던 임대차계약과 의뢰인이 임대인과 직접 체결한 임대차계약의 월임차료 금액이 크지 않다는 점, 그러한 금액차는 중개인을 통하여 충분히 조정할 수 있었던 사정이 있었던 점, 의뢰인이 이미 계약내용이 정하여 졌음에도 불구하고 위임계약을 파기하고 불과 8일 만에 직접 임대인과 임대차계약을 체결하였다는 점 등을 고려하면 중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 하여 계약이 거의 이루어져 있는 상태임에도 의뢰인이 중개수수료를 회피할 목적으로 일방적으로 중개 업무를 해지함으로 중개행위가 중개인의 책임 없는 사유로 중단되는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다는 것을 주장하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 수 있을 것으로 보인다.
