[장성운 변호사의 생활법률 상담] “위약금특약이 있는 경우 매매계약해제와 손해배상의 범위는?”
Q = 저는 A소유의 논 120평을 매수하는 매매계약을 체결하면서 매매대금을 5,000만원으로 하되 계약당일 계약금 1,000만원, 1개월 후 중도금 2,000만원, 2개월 후 잔금 2,000만원을 각각 지불하기로 했습니다.
그러나 A는 계약일로부터 수일이 지난 시점에서 ‘더 비싼 가격에 토지를 매수하겠다는 사람이 있어 계약을 해약하니 계약금 1,000만원과 매매대금의 10%에 해당하는 해약금 500만원만을 반환 받아가라’는 일방적인 통보를 해왔습니다.
매매 계약서상에는 매도인이 위약할 경우에는 계약금의 배액에 상당하는 금액을 매수인에게 지급하고, 매수인이 위약할 경우에는 계약금을 포기하기로 되어 있는데, A의 주장이 정당한가요?
A = 계약을 체결하면서 당사자 간에 수수(授受)되는 계약금은 실로 다양한 의미를 가질 수 있다. 즉, 계약체결의 증거가 될 수도 있고(증약금), 위약 시 손해배상액을 예정한 것으로 볼 수도 있으며(위약금), 해제권을 유보하는 대가로서의 의미를 가질 수도 있다(해약금).
위 사안과 같이 매매 계약서상 매도인이 위약할 경우 계약금 배액에 상당하는 금액을 매수인에게 지급하고, 매수인이 위약할 경우 계약금을 포기하기로 되어 있는 경우 계약금은 해약금의 성질과 손해배상예정의 성질을 함께 가지게 된다(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결).
따라서, 당사자 일방이 계약이행에 착수하기 전까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
그리고 부동산거래상 매매대금의 10%를 계약금으로 주고받는 것이 일반적이지만, 계약당사자가 계약의 구속력을 강화하거나 약화하려는 의도에서 계약 시 그 금액을 얼마든지 가감할 수 있는 것이므로, 매도인이 일방적으로 매매대금의 10% 상당액만을 해약금으로 교부하고 해제의 의사표시를 하여도 해제의 효과는 발생하지 않는다.
그러므로 A가 매매대금의 10%만 반환하겠다고 하면서 중도금지급기일이 될 때까지도 계약금의 배액을 제공하지 않으면 귀하는 중도금 및 잔금을 지급하고(수령하지 않을 경우에는 변제공탁을 할 수 있을 것임) 위 논의 소유권 이전을 청구할 수 있고, 이에 응하지 않을 경우 이행지체를 이유로 계약을 해제할 수도 있다.
또한, 판례는 “채무불이행으로 인한 손해배상액의 예정이 있는 경우에는 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있다.”라고 하였는바(대법원 2000. 12. 8. 선고 2000다50350 판결), 위 계약금이 손해배상의 예정액의 성질도 아울러 지니기 때문에 귀하가 잔금을 지급할 때까지도 위와 같은 주장만을 되풀이한다면 소유권이전등기청구권이나 계약해제와는 별도로 실제 손해의 발생 및 손해액을 입증할 필요 없이 위 예정액(계약금의 배액)을 청구할 수 있다.
다만, 민법 제398조 제2항에 의하면 “손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우에는 법원은 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 이를 감액할 수 있다.
