Q = 저는 A씨 소유 토지를 임차하여 상당한 비용을 들여 쇠파이프골격비닐하우스를 축조하고 채소를 재배했는데, 임차계약기간이 만료되자 A씨는 계약갱신을 거절하고 위 쇠파이프골격비닐하우스의 철거 및 토지의 인도를 청구하고 있습니다.
이 경우 저로서는 손해를 최소화할 방법이 없는지요?
A = 민법 제643조에 의하면 "건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다."라고 규정하고 있으며, 민법 제283조에 의하면 "①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ②지상권설정자는 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가격으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다."라고 규정하고 있다.
이러한 규정의 입법취지는 임대차계약 종료시에 계약목적대지 위에 존재하는 '지상물의 잔존가치를 보존하자는 국민경제적 요청'과 아울러 토지소유자의 배타적 소유권행사로 인해 희생당하기 쉬운 '임차인을 보호하기 위해서' 임대차계약을 위반하지 않고, 계약을 성실하게 지켜온 임차인(즉, 채무불이행을 이유로 임대인이 임대차계약을 해지하였을 경우에는 지상물매수정구를 할 수 없다)에게는 임대차계약 종료시에 계약갱신요구권을 부여하고, 임대인이 굳이 위 요구를 벗어나 자신의 뜻대로 토지를 사용하고자 할 때에는 계약목적토지 위에 임차인이 설치한 건물 등 지상물을 매입하게 강제함으로써 비로소 위와 같은 제한으로부터 벗어날 수 있게 하는 지상물매수청구권을 둔 것이다(대법원 1997. 2. 14. 선고 93다42634 전원합의체 판결).
이러한 토지임차인의 지상물매수청구권을 인정하기 위해서는 그 지상물의 설치가 임차목적에 위배되지 않아야 할 것이며, 그 가치를 보존할 경제적 가치가 동시에 인정될 것이 요청된다.
판례의 사례를 보면, "임차인이 화초의 판매용지로 임차한 토지에 설치한 비닐하우스가 하훼판매를 위하여 필요한 시설물이라 하더라도 그 자체의 소유가 그 임대차의 주된 목적이 아니었을 뿐만 아니라, 비용이 다소 든다고 하더라도 주구조체인 철제파이프를 토지로부터 쉽게 분리∙철거해낼 수 있는 점 등에 비추어 비닐하우스를 철거할 경우 전혀 쓸모없어진다거나 사회경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는다."라는 이유로, 임차인의 매수청구권을 부정한 사례가 있다(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다46668 판결).
따라서, 위 사례의 경우 쇠파이프골격비닐하우스는 토지임차인의 지상물매수청구권의 대상이 되기 어려워 보인다.
