[장성운 변호사의 생활법률 상담] 채무초과상태의 임대인과 맺은 임대차계약의 사해행위 성립여부
Q = 저는 채무자 A로부터 2013년 9월 12일에 담보대출금 담보로 A소유 아파트(시가 2억 6,000만원 상당)를 채권최고액 8,200만원으로 하는 근저당권을 설정했습니다. 이 때 이미 A소유 아파트에는 선순위근저당권자로 C가 최권최고액 1억 8,000만원이 설정된 상태였습니다.
그런데 A가 그 소유 아파트를 임차인 B와 같은 달 25일 임대차보증금 3,500만원으로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 A소유 아파트에 대한 경매가 실시되어 B가 소액임차인으로 임차보증금중 2,500만원을 최우선 배당받게 되면서 후순위인 저는 배당금이 그 만큼 줄어들게 되었습니다.
B는 자신이 A와는 아무런 인척 관계도 없을 뿐만 아니라 통모한 사실도 없다고 주장하고 있습니다. 이 경우 어떻게 하면 제가 배당액을 더 받을 수 있을까요?
A = 민법 제406조 ➀항에 의하면 "채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다. 그러나 그 행위로 인하여 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정하여 채무자가 그 소유 재산을 처분함으로써 채무자의 재산이 감소하여 기존 채권자가 채권을 만족할 수 없는 상태를 초래하는 경우 그 재산처분의 자유를 제한하고 있다.
판례는 "주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정을 해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다고 할 것이다(2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결)."라고 하였다.
한편, 채무자의 행위가 객관적 사해행위로 인정되는 경우 채무자의 악의는 물론 수익자의 악의 또한 추정되는바 일반적으로 임대차계약으로 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권을 취득하는 임차인의 경우 그 임대차계약이 사해행위에 해당하여 그 선의 여부가 문제되는 경우, 판례는 "실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는 지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 할 것이다(2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결)."라고 하였다.
따라서, 사례의 경우 귀하가 B에게 지급된 배당금을 취소하여 돌려받기 위해서는 A가 B와 임대차계약을 체결할 당시 채무초과상태로 A소유 아파트가 유일한 재산인 점, 임차보증금이 아파트 시가에 비하여 현저히 낮다는 점, 임대차 계약이 근저당권 설정 이후 급하게 이루어진 점 및 기타 임차인 B가 소액보증금 최우선변제권을 취득함으로써 채무자의 채무초과상태가 더욱 심화되거나 기존의 근저당권자의 우선변제권을 해할 수 있다는 점 등을 의심할 만한 사정이 있다는 점을 입증하여 할 것으로 보인다. (자료도움 = 변호사장성운법률사무소 052-271-5521)
