Q. 저는 A토지의 소유자로 제가 2014. 5.경 A토지를 매수하여 소유권이전등기할 당시 지상에 김OO 소유의 B창고가 있었으나, 김OO의 채권자인 OO농협이 2012. 8.경 가압류등기를 해 2013. 6.경 위 가압류에 기한 강제경매절차가 진행되고 있었습니다.
저는 위 B창고에 대한 강제집행절차가 진행 중임에도 2014. 11.경 김OO으로부터 B창고를 매수하여 소유권이전등기를 하였으나 2015. 8.경 강제경매로 황OO에게 건물이 매각되어 저의 위 B창고에 대한 소유권이전등기가 말소되었습니다. 이에 제가 할 수 있는 것은 무엇인지요?

A. 판례는“동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 또는 국세징수법에 의한 공매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에는 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다(대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결).”라고 하여 건물소유자가 토지소유자와의 협의를 거쳐 미리 토지이용관계를 설정할 수 없는 경우 건물소유자에 대하여 토지사용권을 인정하여 되도록 건물이 철거되는 것을 방지하기 위하여 관습상의 법정지상권을 인정하고 있습니다.

한편, 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상 매수인에게 이전된 경우, 건물 소유를 위한 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘토지와 그 지상의 건물이 동일인 소유에 속하였는지’를 판단하는 기준시기에 대하여

종전의 판례는 “강제경매로 인하여 관습상 법정지상권이 성립함에는 그 매각 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하여야 한다(대법원 1971. 9. 28. 선고 71다1631 판결).”라고 하였으나,

변경된 판례는 “강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전된 경우에 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제에 있어서는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부가 판단되어야 한다....따라서 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부를 판단할 것이다(대법원 2012.10.18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결).”라고 하여 강제경매로 인한 관습상의 법정지상권의 성립 여부는 강제경매의 원인이 되는 가압류시를 기준으로 판단하여야 한다는 것입니다. 즉, 가압류가 이뤄지면 가압류에 기초한 이해관계가 형성되므로, 이후에 법정지상권이 생겨 토지소유자 기타 이해관계인들이 예측하지 못한 손해를 방지하자는 취지입니다.

사례의 경우, 황OO이 경매로 소유권을 취득한 건물에 대한 가압류가 있었던 시기에는 토지소유자와 건물소유자가 달라 황OO에게 관습상의 법정지상권이 발생하지 않습니다. 

따라서, 귀하는 황OO을 상대로 권한 없이 토지를 점유하고 있음을 이유로 건물의 철거와 토지인도를 청구 할 수 있을 것으로 보입니다.